はじめに
こんにちは、東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤です。
今回は、会社が住居を所有して、それを社宅にすることで節税する方法を紹介します。賃貸物件による社宅の節税については、賃貸物件の役員社宅で節税しよう(法人)を参照下さい。
これからマンションなどの住居の購入を考えている会社経営者の方は、個人で所有するのではなく、会社で購入してそれを社宅として経営者ご自身にお貸しすることを考えてみてください。会社で所有することにより、法人税や相続税を節税することができる場合があります。
役員社宅(会社所有)による節税の概要
個人で住居を購入しても、住宅ローンの金利や、固定資産税、減価償却費などを所得税における必要経費にできませんが、会社で購入することでこれらの経費を法人税における損金することができるのです。会社の損金にできるということは、その分会社の儲けが減り、税金を減らせることになるのです。
会社で社宅を所有するメリット
会社名義で住居を購入、その物件を役員社宅として経営者に貸します。会社で住居を購入した場合、借入金の利息、不動産取得税、登記料、印紙、固定資産税、修繕費などの費用を会社の経費として税務上損金にすることができます。時の経過とともに住居の価値の下がりますが、その減価分を減価償却といった手続きで会社の損金にすることもできます。
会社ではなく個人で住居を購入した場合、これらの住居にかかる経費は法人税上の会社の損金にならないのはもちろん、個人における所得税の必要経費にもなりません。
経営者が亡くなったときに相続が発生しますが、住居について、会社が社宅として社宅を所有しているのと経営者自らが所有するのでは、前者の方が相続税における評価額が安くなり相続税を節税できる場合が多いです。しかし、かならず節税できるとは限らないので、相続対策で社宅を購入する場合は必ず税理士と相談して下さい。
経営者が会社に支払う家賃
経営者は会社に家賃を支払わなければなりません。
経営者は国税庁が定めた｢一定の家賃｣以上の額を会社に支払うことで、税務署に社宅であると認めてもらえます。この定められた額より少ないと、役員報酬とみなされ税金上損をしてしまうので注意が必要です。
家賃を払わなければいけないならメリットなんてないじゃないか、と思われるかもしれませんが、経営者が会社に支払わなければならない家賃は家賃相場に比べて非常に安い金額となっているのです。この「一定の家賃」を算出すると、だいたい家賃相場の20％ほどになります。つまり、家賃相場の20%ほどの家賃を会社に支払うだけで、住居の支払利息や固定資産税、減価償却費を会社の損金とすることができるのです。
社宅が社会通念上社宅と認められないような豪華社宅にあたるときは、次の算式ではなく、時価が賃貸料相当額なります。豪華社宅に該当する場合は、社宅をつかった節税はできません。豪華社宅とは、例えば240平方メートルを超えた広すぎる場合や、そこまで広くなくてもプールがある場合などが該当します。
床面積が99平方メートル(木造などの場合は132平方メートル)以下の場合
次の1,2,3の合計額
- (その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2％
- 12円×(その建物の総床面積(平方メートル)／3.3平方メートル)
- (その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22％
床面積が99平方メートル(木造などの場合は132平方メートル)を超える場合
次の1,2の合計額の12分の1
- (その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×10％(木造等の場合は12%)
- (その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×6％
会社で社宅を所有するデメリット
住宅ローンを利用して個人で住居を購入した場合は、住宅ローン控除という税金のメリットがあり所得税を減らすことができます。会社で購入すると、住宅ローン控除は受けられません。
借入の条件は個人よりも法人の方が不利になることが多いです。個人であれば条件の良い(金利が低い)住宅ローンを組むことができますし、フラット35も利用できます。法人では住宅ローンが組めないので、住宅ローンよりも条件の悪い(金利が高い)不動産担保融資などで借りることになります。
売るときのこと考える
会社所有での社宅を検討する場合は、売る時のことまで考えましょう。
売却益が生じる場合
個人所有では、有名どころだとマイホームを売った時の特例として3,000万円の特別控除があります。条件に合えば家を売って儲かった分のうち3,000万円はチャラにしてあげるよ、という特例があります。
会社所有では、儲かった分はそのまま利益として、法人税法上の益金になり法人税がかかります。
売却益が生じる場合は、個人所有の方が有利と言えます。
売却損が生じる場合
個人所有では、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例というものがあります。条件に合えば損した分だけ所得税を減らしてあげるよ、という特例です。
会社所有では、損した分はそのまま損失として、法人税法上の損金となり、法人税を減らすことができます。
売却損が生じる場合は、条件のない会社所有の方が有利と言えます。
将来、不動産が値上がりするか値下がりするかは分かりません。そのため、売るときのことを考えて、個人所有か会社所有かを考えるのは難しいですね。
まとめ
個人で住居を所有するよりも、会社で住居を所有して社宅として貸し付けたほうが節税になることがあります。
しかし、売るときのことを考えると、個人所有と会社所有のどっちが得かは分かりません。
個人的な意見としては、以前紹介した賃貸物件の社宅利用による節税の方をオススメします。
おわりに
最後まで読んで頂きましてありがとうございました。
その他の税金や節税、起業などについては情報の一覧を参照ください。
東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤でした。