マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除 | 譲渡所得-12

はじめに

こんにちは、東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤です。

港区や渋谷、新宿など東京23区のベンチャー企業や起業家様を支援している公認会計士･税理士が会計や税金、節税について解説します。

今回は、マイホーム(居住用財産)を売ったときの3,000万円の特別控除についてご説明したいと思います。

家を売った場合の譲渡所得は次のように計算します。

譲渡所得 = 譲渡価格－取得費－譲渡費用－特別控除

家のうち居住用財産であるマイホームを売った場合は、3,000万円の特別控除を受けることができる特例があります。

この特例を受けることで最大3,000万円もの譲渡所得を減らすことができるため大きな節税になります。

マイホーム売却の3,000万円特別控除を受けるためには、次の要件をすべて満たす必要があります。

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋と敷地(土地や借地権)を売る。
前に住んでいた家屋や敷地を売る場合は、住まなくなった日から3年目の年の年末(12月31日)までに売る。

住んでいた家屋または前に住んでいた家屋を取り壊した場合は、次の2要件のどちらにも当てはまることが必要です。

売った年の前年と前々年に次の特例を受けていない。

売った家屋や敷地について、収用等の特別控除など他の特例を受けていない。
ただし、マイホームを売ったときの軽減税率の特例については合わせて受けることができます。

災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から原則3年目の年の年末(12月31日)までに売る。

家屋や敷地を売った相手が次のような特別の関係がある人ではない。

この特例を受けることのみを目的として入居したと認められる家屋ではない。

居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋など、一時的な目的で入居したと認められる家屋ではない。

別荘など趣味、娯楽、保養などのために所有する家屋ではない。

売却するマイホームが夫婦や親子による共有名義の場合は、各人が要件を満たせば各人がそれぞれマイホーム売却の特別控除を受けることができます。
例えば、夫婦による共有名義の場合は、最大で夫3,000万円、妻3,000万円の夫婦合計6,000万円の特別控除を受けることができます。

また、このマイホーム売却の特別控除は、家屋である建物に対して認められるものです。
そのため、敷地だけを売っても認められません。
例外として家屋とともに敷地を譲渡する場合は、敷地についても認められるので注意して下さい。

家屋と敷地の所有者が異なる場合は、家屋の所有者についてのみこの特例が認められ、敷地の所有者には認められません。

しかし、次の要件をすべて満たす場合は、家屋の譲渡所得が3,000万円に満たない場合のみ、その残額について敷地の譲渡所得から控除することができます。

マイホーム売却の特別控除の特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。

特別控除を適用した結果として税金がゼロ円になる場合であっても、確定申告をしなければ特別控除の特例を受けることはできないので注意して下さい。

確定申告書に下記の書類を添付します。

港区や渋谷、新宿など東京23区で、会社を退職して起業をお考えの方や起業して日が浅い方がいらしたら、東京都港区にある当税理士法人にお声がけください。会計や節税だけでなく、ビジネスやファイナンスに強い公認会計士・税理士が、あなたの事業が持続的に成長するお手伝いをさせて頂きます。

最後まで読んで頂きましてありがとうございます。
税金や節税、起業などについて、皆様のお役に立てる情報があるかもしれませんので、よろしかったら情報の一覧もご覧ください。

東京都港区の税理士法人インテグリティ、公認会計士・税理士の佐藤でした。